Metoda „Mihai Chirica” de la Iasi in plina derulare la „Republica de la Ploiesti”/Volo’, esti bine? (VI)
Fals, uz de fals, MITE si abuzuri pentru sprijinirea unor afaceri oneroase din domeniul constructiilor, DEZVALUIAM cu ceva timp in urma in serialul „Metoda „Mihai Chirica” de la Iasi in plina derulare la „Republica de la Ploiesti”.
Noi intelegem ca am lovit intr-un fenomen in urbea lui Caragiale, pe lista proprietarilor multor dintre acesti investitori imobiliari aflandu-se nume sonore, incepand cu juristi de prin primarii, culminand cu persoane publice ori politice.
Sa explicam pentru opinia publica si organelor de cercetare penala, prin documente, cum s-au emis ilegal autorizatii de constructie, urmand sa devoalam si cine le-a semnat, intr-un articol separat.
În municipiul Ploiești, zona Hipodrom, cadrul legal de emitere a autorizațiilor de construire este Planul Urbanistic General (PUG) aprobat în 1999 și modificat prin Planul Urbanistic Zonal (PUZ) „Hipodrom” aprobat în 2008. Valabilitatea acestor documentații este prelungită până la aprobarea noului PUG al municipiului Ploiești.
– Pentru autorizarea unei construcții este obligatoriu a se respecta prevederile stipulate în Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aferent PUZ „Hipodrom” (anexa 1)
anexa 1. RLU PUZ Hipodrom – parte scrisă
Dintre reglementările stabilite în RLU (parte scrisă) le menționăm pe următoarele:
– Art.5: CONDIŢII DE CONSTRUIBILITATE A PARCELELOR (pag.6) o alin.5.4: Pentru parcelele cu suprafața peste 3000 mp. sau cu raportul laturilor peste 1/5 se vor elabora și aproba documentații P.U.Z.
– Art.6: DIVIZIUNEA TERENULUI ÎN ZONE, SUBZONE ȘI UNITĂȚI TERITORIALE DE REFERINȚĂ (pag.6)
o alin. 6.2. Regulamentul cuprinde prevederi cu privire la următoarele zone, subzone și unități teritoriale de referință:
▪ C – ZONA CENTRALĂ
• CB – SUBZONA SITUATĂ ÎN AFARA PERIMETRULUI CENTRAL, CARE GRUPEAZĂ FUNCȚIUNI COMPLEXE DE IMPORTANȚĂ SUPRAMUNICIPALĂ ȘI MUNICIPALĂ
o CB1 – subzona serviciilor publice dispersate
– Titlul II – PRESCRIPŢII SPECIFICE PE ZONE, SUBZONE SI UNITATI TERITORIALE DE REFERINTA (pag.8 – 10, 12 – 13)
o C. ZONA CENTRALĂ
▪ Zona se compune din următoarele subzone şi unităţi de referinţă:
• CB1 – subzona serviciilor publice dispersate
• CB3 – subzona polilor urbani principali ▪ Pentru orice noi intervenții vor fi necesare în subzonele: • CB1 – Planuri Urbanistice de Detaliu sau Zonale
• CB3 – Planuri Urbanistice Zonale
▪ SECŢIUNEA I : UTILIZARE FUNCŢIONALĂ
• ARTICOLUL 1. UTILIZĂRI ADMISE
– CB1 – instituții și servicii publice supramunicipale și municipale, sedii ale unor organisme extrateritoriale
• ARTICOLUL 3. UTILIZĂRI INTERZISE
– se interzic: orice alte activități care nu corespund caracterului zonei și prin aceasta prezintă riscul îndepărtării investitorilor interesați;
• ARTICOLUL 4. CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI)
o clădiri sub P+4 niveluri ▪ pentru funcțiunea de birouri până la P+4 niveluri = 200 metri;
▪ front minim la stradă = 8,0 metri;
▪ raportul între laturile parcelei nu depășește raportul 1/3;
o clădiri peste P+4 niveluri ▪ pentru funcțiunea de birouri – suprafața minimă = 350 metri;
▪ front minim la stradă = 12,0 metri;
▪ raportul între laturile parcelei nu depășește raportul 1/3; ▪ pentru construirea zonelor destructurate, pentru terenuri libere sau cu statut juridic mixt se vor întocmi documentații P.U.Z., cu recomandarea unei lotizări conform Regulamentului de parcelare anexat prezentului Regulament Urbanistic Local.
• ARTICOLUL 9. STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR
– CB 1 + CB 3 – staționarea autovehiculelor se admite numai în interiorul parcelei, deci în afara circulațiilor publice;
▪ locurile de parcare se dimensionează conform normelor specifice și se dispun în construcții supra / subterane sau în parcaje amenajate la sol care vor fi plantate cu minim un arbore la 4 mașini și vor fi înconjurate cu gard viu de 1,20 m. înălțime;
▪ în cazul în care nu se pot asigura în limitele parcelei locurile de parcare normate, se va demonstra (prin prezentarea formelor legale) amenajarea pe un alt amplasament a unui parcaj propriu sau în cooperare, ori concesionarea locurilor necesare într-un parcaj comun multietajat; aceste parcaje vor fi situate la distanța de maxim 150 metri.
• ARTICOLUL 10. ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISIBILĂ A CLĂDIRILOR
CB 1 – înălțimea maximă admisibilă în planul fațadei nu va depăși distanța dintre aliniamente; pot fi adăugate suplimentar unul sau două niveluri în funcție de volumetria caracteristică străzii, cu condiția retragerii acestora în limitele unui arc de cerc cu raza de 4.0 metri continuat cu tangenta sa la 45 grade;
Dintre reglementările stabilite în RLU (parte desenată – anexa 2) le menționăm pe următoarele:
Teren studiat
Profiluri si aliniamente în zona studiată
– lățime drum (inclusiv trotuare): 24,00ml
– lățime spațiu verde (spre terenul studiat): 36,00ml
anexa 2. RLU PUZ Hipodrom – parte desenată
NECONCORDANȚE LA NIVEL DE PUZ (între partea desenată și cea scrisă) Valoarea coeficientului CUT: – în partea scrisă: CUT maxim = 2,4 mp.ADC/mp.teren pentru clădiri cu 6 și mai multe niveluri și CUT maxim 2,2 pentru clădiri cu 3-4 niveluri. – în partea desenată: CUT maxim = 4
ISTORIC ACTE EMISE ILEGAL DE DGDU
1. În anul 2015 PFA David Mihai Florin solicită emiterea unui Certificat de Urbanism (CU) în scopul declarat „Construire imobil birouri cu spații comerciale la parter, branșamente utilități și împrejmuire” pe un teren cu suprafața de 3.951,00mp situat în bdul București nr.28. Având în vedere că funcțiunea se încadra în prevederile RLU (clădire birouri), nefiind precizat în solicitare un regim de înălțime, a fost solicitată elaborarea unui Plan Urbanistic de Detaliu – care ar fi putut doar DETALIA accesele, amplasarea construcției, volumetrii, fără a face modificări la RLU și cu respectarea strictă a prevederilor acestuia.
A fost emis CU nr.1289/2015 (anexa 3).
2. În anul 2017 PFA David Mihai Florin solicită emiterea unui Certificat de Urbanism (CU) în scopul declarat „Construire sediu administrativ – Birouri 2S+P+8E” pe un teren cu suprafața de 3.951,00mp (din măsurători 4.286,00mp) situat în bdul București nr.28K.
A fost emis CU nr.1009/2017 (anexa 4) care permite construirea în mod direct a obiectului de investiție.
Emiterea acestui certificat de urbanism nu respectă prevederile RLU aferent PUZ „Hipodrom” după cum urmează:
– terenul depășește suprafața de 3.000,00mp caz în care era obligatoriu elaborare și aprobare PUZ (vezi mai sus)
– pentru orice noi intervenții vor fi necesare în subzonele CB1 – Planuri Urbanistice de Detaliu sau Zonale (vezi mai sus). Aceasta era clar o „clădire nouă” – expresie chiar precizată în scopul în care putea fi utilizat CU 1009/2017 (pag.2 a acestuia).
o expresia „terenul are acces la bdul București prin drumurile de exploatare existente și …” din conținutul Regimului Tehnic al CU nr.1009/2017 dovedește că terenul nu are acces direct la bdul Republicii ci la un drum de exploatare, nefiind precizat regimul juridic al acestui drum de exploatare și dacă este deschis circulației publice. De asemenea este puțin probabil ca un drum de exploatare să aibă o lățime care să depășească valoarea de 9,00ml caz în care, conform RLU, înălțimea maximă admisă era P+1+M/P+2, suplimentar încă un nivel (vezi mai sus). Deci pentru regimul de înălțime 2S+P+8E se impunea obligatoriu elaborarea și aprobarea unui PUZ.
– spațiile de parcare erau obligatoriu a se dimensiona și asigura cu respectarea Hotărârii nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism
Toate acestea, corelat cu neconcordanțele între partea desenată și partea scrisă a RLU, impuneau elaborarea și aprobarea unui PUZ (cu toată ignorarea CU 1289/2015, și cu atribuirea unei noi adrese poștale – nr.28K în loc de 28).
În baza acestui CU a fost emisă Autorizația de construire nr.122/2018 – emisă în baza unui CU care nu respectă prevederile legale.
3. În anul 2018 PFA Lupu Marioara Domnica (care a cumpărat de la PFA David Mihai Florin terenul și autorizația emisă pe acest teren) solicită emiterea unui Certificat de Urbanism (CU) în scopul declarat „Modificare proiect autorizat cu AC nr.122/2018 ….” pe un teren cu suprafața de 3.951,00mp (din măsurători 4.286,00mp) situat în bdul București nr.28K.
anexa 5. CU 1455 (1)
A fost emis nr.CU 1455/2018 (anexa 5) care respectă cadrul legal în sensul că face referire la o autorizație deja emisă iar modificările propuse acesteia nu necesită elaborarea de documentații de urbanism. În baza acestuia s-a emis AC nr.293/2020. Problema este însă legalitatea AC nr.122/2018 (autorizația inițială).
4. În anul 2021 PFA Lupu Marioara Domnica solicită emiterea unui Certificat de Urbanism (CU) în scopul declarat „Modificare destinație a imobilului autorizat cu AC 122/2018 și reautorizat cu AC293/2020 în imobil locuințe colective fără a face modificări structurale” pe un teren cu suprafața de 3.951,00mp (din măsurători 4.286,00mp) situat în bdul București nr.28K.
A fost emis nr.CU 1109/2021 (anexa 6) care nu respectă cadrul legal și prevederile RLU aferent PUZ „Hipodrom”:
– subzona CB1 are funcțiunea urbanistică de subzona pentru servicii publice dispersate (instituții și servicii publice supramunicipale și municipale, sedii ale unor organisme extrateritoriale) – deci terenuri pe care se construiesc EDIFICII CU CARACTER PUBLIC.
– sunt interzise orice alte activități care nu corespund caracterului zonei și prin aceasta prezintă riscul îndepărtării investitorilor interesați.
– Locuirea este o funcțiune specifică unui CARACTER PRIVAT – de aceea nu s-a considerat necesar a fi precizată ca și utilizare permisă sau nu, deoarece clar nu se poate adresa zonei respective, deci este o folosință care nu corespunde prevederilor PUZ „Hipodrom”
– la nivelul municipiului Ploiești norma de spații de parcare pentru unități de locuit colective este de minim 1 loc de parcare/unitate locativă
– conform Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții:
▪ Art. 2. – (2) Autorizația de construire se emite în baza documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, elaborată în condițiile prezentei legi, în temeiul și cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii.
(4) Prin exceptare de la prevederile alin. (2) se pot emite autorizații de construire și fără documentații de amenajare a teritoriului și de urbanism aprobate, pentru:
a3) schimbarea folosinței construcțiilor existente, dacă noua folosință corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general – PUG sau planului urbanistic zonal – PUZ, aprobat, în vigoare.
În baza acestui CU nr.1109/2021 a fost emisă fără respectarea prevederilor legale AC nr.174/2022.
5. În anul 2022 PFA Lupu Marioara Domnica solicită emiterea unui Certificat de Urbanism (CU) în scopul declarat „Recompartimentări interioare nestructurale” pe un teren cu suprafața de 3.951,00mp (din măsurători 4.286,00mp) situat în bdul București nr.28K.
anexa 7. CU 23 (1)
A fost emis nr.CU 23/2022 (anexa 7) care respectă cadrul legal în sensul că face referire la o serie de modificări care se aduc unei construcții autorizate ???, iar modificările propuse acesteia nu necesită elaborarea de documentații de urbanism.
Problema care apare este dată de regimul de înălțime care în acest certificat apare ca și 2S+P+9E (sau 2S+P+8E + etaj suplimentar spațiu tehnic) în condițiile în care prin RLU este stabilit un regim maxim de P+8E. În CU nr.1455/2018 s-a făcut solicitare de modificare compartimentare prin creare spațiu tehnic în volum existent. Asta presupunea menținerea strictă a înălțimii maxime de 27,00ml impusă prin RLU la un regim de înălțime de P+8E.
anexa 3. CU 1289 (1)
anexa 4. CU 1009 (1)
anexa 6. CU 1109 (1)
Sa recapitulam:
„Apartamente” – Spaga (actiuni de „spalare a banilor” prin Italia, prin interpusii unui „deontolog”)
– 09.08.2017 – Certificat de Urbanism nr 1009 pentru scopul „construire sediu administrativ birouri 2S+P+8E”;
– 10.04.2018 – Autorizatia de Construire nr 122- „construire sediu administrativ birouri 2 S+P+8E”;
– 14.11.2018 – Certificat de urbanism pentru scopul „modificare proiect autorizat cu AC 122/19.04.2018 prin: „modificare cota fundare, modificare inaltime nivel cu mentinerea volumului construit, modificare solutie desfumare la subsol 1, modificare compartimentare prin creare spatiu tehnic in volumul existent”;
– 13.08.2020 – Autorizatia de Construire nr 293 pentru modificare proiect autorizat cu AC 122/19.04.2018 prin: „modificare cota fundare, modificare inaltime nivel cu mentinerea volumului construit, modificare solutie desfumare la subsol 1, modificare compartimentare, prin creare spatiu tehnic in volumul existent”;
– 28.09.2021 – Certificat de Urbanism nr 1109 pentru „scopul schimbare destinatie – modificare destinatie a imobilului autorizat cu AC nr 122/2018 si reautorizat cu AC nr 293/2020 in imobil locuinte colective fara a face modificari structurale”;
– La data de 16.03.2022, Directia Generala de Dezvoltare Urbana a efectuat un control la imobil numai din exteriorul cladirii (proprietatea nefiind imprejmuita) deoarece NU a fost gasit proprietarul.
– 18. 04.2022 – Autorizatia de Construire pentru scopul „Modificare destinatie a imobilului autorizat cu AC 122/2018 si reautorizat cu AC 293/2020 in imobil locuinte colective si recompartimentari interioare fara a se face modificari structurale”.
– Desi NU era clarvazator si nici dezvoltator s-a incheiat, inca din anul 2017, promisiuni de vanzare-cumparare (notari Tudose Maria si Tudose George) pentru apartamente de locuit si teren aferent, cand, in fapt, erau birouri.
– PLANUL URBANISTIC GENERAL DIN ZONA respectiva RESTRICTIONEAZA posibilitatea emiterii de Autorizatii de Construire pentru locuinte pentru respectivul amplasament.
– A fosat depasit CUT!
– Numarul locurilor de parcare aferent „apartamentelor” NU respecta reglementarile legale!
– Normele PSI/adapost NU sunt respectate.
Pe site-ul oficial al Inspectoratului pentru Situații de Urgență “Şerban Cantacuzino” al judetului Prahova se regaseste, MARE, Directiva SEVESO.
Mai mult, jos aveti si lista amplasamentelor de tip Sveso din judetul Prahova aflate in inventar la data de 31.12.2021:
– Intrebarea este cum a fost posibila „emiterea”, la data de 18. 04.2022 – a Autorizatiei de Construire pentru scopul „Modificare destinatie a imobilului autorizat cu AC 122/2018 si reautorizat cu AC 293/2020 in imobil locuinte colective si recompartimentari interioare fara a se face modificari structurale”, in afara tuturor prevederilor legale (prevedrile legislative naţionale) si a Directivei SEVESO?
– Promisiunile de vanzare/cumparare au fost incheiate la valori mult mai mari decat tranzactiile reale (valoarea declarata).
- Barter si/sau cea mai scumpa reclama din lume
- Parafrazand un „celebru” „deontolog” (din vremurile lui „Portocala”): „Avem niste emotii mari pentru cei sus mentionati…azi…!!!”
Deci, „investitorul” care a „obtinut” ilegal schimbarea autorizatiei din blocuri de birouri in blocuri de apartamente face o „donatie” pentru obtinerea unor foloase necuvenite (de imagine) pentru emitent, in valoare de 206.473.97 ron!
PARCUL „MITEI”
- Emitentul autorizatiei ilegale ii realizeaza „investitorului” si asfaltarea, pe bani publici, a strazii de la blocul transformat ilegal din birouri in apartamente:
